房地产的金九银十,恒

xiaoli/2019-11-15/ 分类:股票配资/阅读:

      房地产的“九金十银”是非常坚硬的核心。10月份数据公布后,领先的房地产公司纷纷展示了实力。

 

      智通财经了解到,所有主要房地产公司基本上都发布了10月份的销售数据。恒大(03333)、碧桂园(10.82、-0.02、-0.19%)(02007)、荣创(01918)、保利和万科(02202)在销售面积和销售合同金额上稳居前五位,10多家开发商每月销售数百万平方米,大部分实现两位数增长。

 

      十月份,恒大、碧桂园、融创、保利、万科五大销售区域分别为967.3万平方米、667万平方米、443.9万平方米、282.9万平方米和271.3万平方米。恒大的表现无疑是最好的。继8月份的高增长之后,该公司的销售面积又创新高,并连续两个月位居销售榜首。

 

      当然,房地产行业不仅看数量,而且价格也是一个非常重要的指标。接下来,我们将具体分析10月和前10个月主要房地产公司的成交量和价格表现,特别是稳坐前五的领先房地产公司,并审视行业现状和前景。

房地产的金九银十,恒大稳坐榜首

 

      恒大稳坐榜首。

 

      智通财经选择了10月份销售面积超过100万平方米的12家房地产公司作为案例进行分析研究。

 

      在入选的12家开发商中,10月份总销售面积为3665.23万平方米,总销售合同金额为4279.44亿元,平均销售单价为1168万元/平方米。前十个月,销售合同面积为2.865亿平方米,销售合同总额为3.634万亿元,平均销售单价为1268万元/平方米。

 

      前五名房地产开发商占12家房地产开发商总销售面积和销售额的近70%。前十个月,前五名房地产开发商的总销售面积约为1.95亿平方米,同比增长10.4%,总销售合同金额约为2.363万亿元,同比增长10.73%,平均销售单价为21,100元/平方米,与去年同期基本持平。前五名领先的房地产销售单价与整体差距不大。

 

      从单个房地产开发商的角度来看,世茂房地产(27.2,-0.05,-0.18%)(00813)和中国海外(00688)的销售单价相对较高。前十个月,恒大和碧桂园的销售单价分别排名第一和第二,销售单价相对较低,而万科的销售面积排名第三。

 

      以下是房地产开发商前10个月销售额和销售单价的排名:

 

      以上主要从平面的角度来看房地产行业,但需要时间序列分析才能从三维的角度来看。事实上,房地产行业的前五名已经合并。这五个代表了行业的发展,往往代表了行业的运行轨迹。

 

      房地产行业放缓

 

      前十个月,五大领先房地产公司的销售额和销售面积都有所增加,融创中国(36,-0.05,-0.14%)表现最好,两项指标均领先于其他同行。融创可以说是房地产行业的标杆。在过去的几年里,销售区域的增长速度远远超过了同行。2018年,与2015年的四年相比,销售合同面积增加了7.73倍,销售合同金额增加了5.8倍。

 

      然而,从这些年的数据来看,不难发现房地产行业的发展正在逐渐放缓,上述五个销售合同的面积增长也逐渐趋于一致。其中,容创和碧桂园正从高增长中逐渐回落。

 

      我记得去年八月,万科大喊“直播”,并竖起大横幅。从行业的角度来看,放缓的趋势得到了证实。然而,万科不仅受到行业的限制,还面临着这个竞争对手的威胁。融创/碧桂园和恒大都在蚕食其市场份额。今年前10个月,万科的销售合同金额和面积远远落后于其他四家领先公司。

 

      许多投资者可能认为,在国家房地产市场的严格控制下,房价会因销售困难而下跌。事实上,每个住宅企业都有自己的定价策略,并在一定的价格范围内运行,具有一定的稳定性。例如,万科上半年的销售单价有所下降,但下半年又有所上升。碧桂园和恒大的销售单价保持稳定在相对较低的位置,万科、融创和保利在价格上展开竞争。

 

      从今年1月至10月的经营情况来看,五大房地产公司的销售合同金额往往在一个月内表现良好,而下半年个人住房公司的整体增长率也很好。预计大多数房地产公司在2019年仍将保持两位数的增长。在和平与危险的时期,随着房地产行业放缓,大型房地产公司可能会寻求更多的商业机会,如创造产品差异化,以获得被房地产行业挤出的市场。

 

      打造品牌价值

 

      由于城市布局、产品规格和所提供服务的不同,主要住房企业提供的住房价格也会不同,但相应的购买力群体可能趋于一致。因此,主要的住房企业需要强大,并有一个负担得起的门面,这是“品牌”。事实上,大型住宅企业的品牌战已经开始。

 

      房地产行业可以创造的品牌可以以多种方式组合。品牌可以组合在商业地产、住宅地产、文化旅游地产等领域。不同的品牌会带来不同的效果。在品牌建设方面,我们仍然使用前五个领先的房地产作为案例研究。

 

      五大房地产开发商对品牌建设有不同的想法。例如,融创中国是一家全面的服务提供商,致力于建设更美好的生活。其品牌包括融创服务、融创旅游和融创文化。碧桂园是一家创造更好生活产品的高科技企业。其品牌包括碧桂园农业、房地产和酒店。恒大以一个大战略和大格局超越同行。其品牌包括吕雯和健康品牌。

 

      品牌布局需要投资,但项目的利润水平有一定差异。从五大龙头企业历年的财务数据来看,毛利率水平近年来有明显提高,并有逐步趋同的趋势。与2016年相比,2018年恒大毛利增长8.1个百分点,碧桂园增长5.97个百分点,融创增长11.28个百分点,保利地产增长3.5个百分点,万科增长11.5个百分点。

 

      值得一提的是,高毛利率水平不一定意味着高投资回报率(ROE),因为在此期间,由于成本控制水平和杠杆水平的差异,回报会有所不同。例如,2018年,碧桂园的净资产收益率为19.95%,荣创中国为22.7%,而万科的净资产收益率分别比碧桂园和荣创低14.33%、5.65%和8.37%。

 

      总体而言,这五家领先证券公司的盈利能力不断提高,这在一定程度上取决于品牌建设的信誉。在行业竞争的压力下,具有品牌优势的住宅企业将获得更多的市场份额,而一些小品牌房地产公司可能会被市场淘汰。

 

      综上所述,房地产行业从最初的野蛮增长进入了生存战争。正如万科管理层所说,“继续生活”。随着行业放缓,每个住宅企业都会受到影响。前五大房地产公司正在打造品牌优势,在满足自身增长的同时,也在不断提高盈利能力。在未来的竞争格局中,他们将拥有更大的优势或长期保持稳定的格局。

 

      从估值来看,碧桂园的市盈率(TTM)仅是其他四家领先房地产开发商的5倍。根据相关软件,该公司被归类为房地产开发商行业。行业估值市盈率比行业估值低6.5倍,投资较高。

 
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